Un confronto tra finanza, progettazione e sviluppo promosso da Finstral presso Infissi Group a Bologna
Il tempo è una variabile che il settore immobiliare ha trattato a lungo come dato implicito — qualcosa che c’era e basta. Oggi non è più così. In un mercato profondamente cambiato, dove il potere d’acquisto si è eroso, i nuclei familiari si sono frammentati e il modello dello sviluppo su aree vergini è sostanzialmente esaurito, il tempo è diventato un fattore progettuale: incide sul ritorno dell’investimento, sulla tenuta del valore e sulla qualità dell’abitare nel lungo periodo. È da questa consapevolezza che è nato l’incontro “Il valore del tempo”, tenutosi lo scorso 5 maggio presso Infissi Group a Villanova di Bologna.
L’evento, organizzato da Architecture Insights per Finstral nell’ambito di un ciclo di incontri itineranti in tutta Italia, ha messo in dialogo la prospettiva finanziaria e di mercato di Luca Dondi Dall’Orologio, AD di Patrigest – Gruppo Gabetti, con l’esperienza progettuale di Gianfranco Tedeschi, architetto e partner di Politecnica, la visione imprenditoriale di Leonardo Fornaciari, titolare e CEO di Tredil Bologna, e la competenza industriale di Emanuel Serri, architetto e responsabile area progettisti di Finstral.
Leggere il mercato: il quando, il cosa, il come
Luca Dondi Dall’Orologio ha aperto il confronto con un’analisi serrata del contesto in cui il settore opera. Le retribuzioni italiane sono ferme dal 1990, il differenziale tra dinamica salariale e inflazione resta negativo, e le aspettative sull’abitare cambiano radicalmente in base al target — economico e anagrafico. Il dato più significativo: vent’anni fa servivano 10 anni di retribuzione per acquistare un’abitazione semicentrale a Milano, oggi ne servono 23. In questo quadro, il tempismo delle operazioni diventa cruciale — i costi delle materie prime, i tassi di riferimento e la volatilità geopolitica impongono una capacità di lettura del mercato che non è più patrimonio di una sola figura, ma richiede l’interazione continua tra advisor, progettista e sviluppatore.
La domanda, ha sottolineato Dondi, non è più quella di vent’anni fa: i nuclei si sono ridotti, le dimensioni degli alloggi si sono contratte, la componente verde — spazi esterni, giardini, terrazzi — è diventata un fattore determinante nelle scelte. E i megatrend all’orizzonte — invecchiamento della popolazione, affordability, cambiamento climatico, phygital, benessere — impongono di alzare lo sguardo dall’oggi al domani per costruire prodotti che mantengano valore nel tempo.
Il progetto come negoziazione
Gianfranco Tedeschi ha raccolto la sollecitazione portando una riflessione maturata in oltre vent’anni di attività tra progettazione e direzione lavori: il progetto è, nella sua essenza, una negoziazione — prima con sé stessi, poi con la committenza, l’impresa, il mercato. L’errore di prospettiva del progettista, ha osservato, è pensare di avere la chiave di lettura da solo. Il compito reale è restituire alla collettività spazi abitabili, funzionali e capaci di stratificarsi nel patrimonio della città.
Tedeschi ha evidenziato come l’industria delle finiture e dei componenti edilizi abbia compiuto in vent’anni un salto qualitativo straordinario — materiali ecosostenibili, cicli di vita controllati, economia circolare, digitalizzazione — offrendo ai progettisti una tavolozza di possibilità senza precedenti. La sfida resta leggere le dinamiche sociali che stanno sotto: la natalità in calo, il patrimonio immobiliare esistente da rigenerare, la necessità di affrontare il tema del costruito con strumenti legislativi adeguati. Nel pubblico come nel privato, la qualità del componente edilizio è difendibile, ma richiede una filiera che lavori insieme e non in compartimenti stagni.
Lo sviluppatore come imprenditore della qualità
Leonardo Fornaciari ha portato la prospettiva di chi investe, costruisce e consegna. Il messaggio centrale: standardizzare significa far morire la capacità imprenditoriale. In trentacinque anni di attività, Fornaciari non ha mai realizzato un progetto uguale all’altro — ogni intervento è stato personalizzato con il cliente finale, fino all’ultimo dettaglio. Il processo si allunga, ma quando il cliente entra in casa e dice “è la casa che volevo”, il lavoro imprenditoriale è giunto a compimento.
Il tema della rigenerazione urbana è emerso con forza: oggi si costruisce su aree vergini un quarto rispetto a vent’anni fa, e il mix funzionale — residenza, studentato, commerciale — è diventato l’unico strumento per garantire l’equilibrio economico-finanziario di operazioni complesse. L’esperienza delle ex Officine Casaralta a Bologna — 50.000 mq di area, 170.000 mc di volume, 22.000 mq restituiti come parco pubblico — ha dimostrato che senza un quadro normativo aggiornato (la legge urbanistica nazionale è del 1942), questi interventi restano un percorso a ostacoli per sviluppatori, progettisti e cittadini.
La personalizzazione come valore industriale
Emanuel Serri ha chiuso il confronto portando la prospettiva di Finstral — multinazionale con oltre 60 anni di storia e 15 stabilimenti produttivi — sul tema della personalizzazione in ambito industriale. Un dato su tutti: 15.000 unità prodotte a settimana, ognuna diversa dalla precedente per dimensione, materiali, finiture e prestazioni. La standardizzazione non esiste, pur all’interno di un processo industriale che garantisce numeri, affidabilità e certificazioni.
Lo showroom — come quello di Infissi Group che ha ospitato l’evento — diventa in questa logica uno strumento di consulenza professionale: non solo esposizione di prodotto, ma luogo dove progettista, impresa e cliente finale possono comporre insieme la soluzione più adatta, scegliendo materiali interni ed esterni, prestazioni termiche e acustiche, livelli di sicurezza. Un nucleo tecnologico centrale garantisce le prestazioni in qualsiasi configurazione: il resto è libertà di scelta.
Il tempo come responsabilità condivisa
Il confronto ha fatto emergere una consapevolezza trasversale: l’edificio non finisce sul tavolo da disegno. La mancata manutenzione è un problema che riguarda progettisti, sviluppatori e utenti; il ciclo di vita dei componenti è una variabile progettuale al pari della pianta e della struttura; la durabilità non è un attributo del singolo prodotto ma il risultato di un processo in cui ogni attore — dall’advisor al produttore, dal progettista all’amministratore di condominio — è chiamato a fare la propria parte. Una casa non è per sempre, a meno che qualcuno non se ne prenda cura nel tempo. E quel qualcuno non può essere un solo soggetto.
