Scalo Romana: dalla memoria industriale alla rigenerazione urbana sostenibile
L’ex Scalo di Porta Romana, storico snodo ferroviario milanese, si appresta a chiudere un capitolo e ad aprirne uno completamente nuovo. Laddove un tempo risuonavano i ferri delle locomotive, le officine riparavano treni in partenza per tutta Europa e i binari raccontavano oltre un secolo di storia italiana, nuovi scenari e nuove visioni si preparano ad arrivare.
Su quegli spazi, 105.000 mq, che ancora conservano la memoria industriale cittadina, sta prendendo forma un progetto che unisce due sfide apparentemente distanti: ospitare gli atleti di Milano Cortina 2026 e offrire una risposta alla richiesta abitativa di una città universitaria che conta 200.000 studenti e un gap di 30.000 posti letto da colmare.
Nasce così il Villaggio Olimpico di Milano-Cortina 2026, con una doppia anima. Design minimal, uso sapiente della luce naturale, anima urban e spazi inclusivi. Queste sono le caratteristiche dei sei edifici che ospiteranno gli atleti di tutto il mondo dal 6 febbraio 2026, per quattro settimane.
COIMA SGR ha presentato questa struttura destinata a diventare, in soli quattro mesi dalla chiusura dei Giochi, il più grande studentato convenzionato italiano con 1.700 posti letto. Il progetto recupera e trasforma anche due edifici storici preesistenti: l’ex Squadra Rialzo, un tempo officina dedicata alla manutenzione delle locomotive, e l’edificio Basilico. Quest’ultimo porta il nome del fotografo d’architettura Gabriele Basilico, che amava definire le periferie come “meridiani di forza” e “meridiani di energia”, luoghi in cui avvengono le trasformazioni urbane. Non a caso, nel suo celebre Milano. Ritratti di fabbriche del 1981, Basilico aveva documentato proprio queste zone industriali milanesi, testimoniando come fabbriche e scali ferroviari fossero i motori del cambiamento della città.
I numeri di una risposta sociale
Il Villaggio coprirà il 6% del fabbisogno abitativo studentesco milanese. Le tariffe, tutte convenzionate, hanno una media di 864 euro mensili – il 25% in meno rispetto alla media di mercato di 1.150 euro secondo il Report Colliers di luglio 2024 – comprensive di tutti i servizi: sorveglianza h24, 670 telecamere, portineria 7/7, pulizia, lavanderie, utenze incluso WiFi, 380 posti bici coperti, 42 cucine, 2 palestre, 3 campi sportivi, 42 sale studio e sale hobby. Grazie all’accordo con il Fondo Nazionale Abitare Sociale di CDP Real Asset, i posti a tariffa agevolata sono stati triplicati raggiungendo quota 450, con un costo di 592 euro al mese.
Trenta mesi per una sfida costruttiva
La struttura è stata completata in soli 30 mesi – da gennaio 2023 a giugno 2025 – con un anticipo di 30 giorni sulla consegna originariamente prevista. Un risultato che nel 2025 ha ottenuto dal British Safety Council il prestigioso International Safety Award per gli elevati standard di sicurezza. Il cantiere ha coinvolto una filiera produttiva interamente italiana per appalti del valore di 140 milioni di euro, con il raggruppamento composto da Impresa CEV SpA, Grassi e Crespi Srl e Milani S.p.A. che ha impiegato tecniche avanzate di prefabbricazione e serializzazione – scale e bagni modulari – raggiungendo una media a regime di 200 operai al giorno tra fabbrica e cantiere. Progetto CMR, società specializzata in progettazione integrata, ha curato la direzione lavori generale e architettonica dell’intervento.
Manfredi Catella, Fondatore e CEO di COIMA, sottolinea: “Il completamento del Villaggio Olimpico in tempi record, 30 mesi di cantiere e con 30 giorni di anticipo rispetto all’Accordo di Programma, rappresenta una vittoria per l’Italia ai Giochi Olimpici di Milano Cortina 2026. La collaborazione tra CDP, Intesa San Paolo e il fondo COIMA Impact promosso con la partecipazione di primarie istituzioni nazionali, tra cui Cassa Forense, ENPAM, Cassa Commercialisti e Inarcassa, ha consentito di realizzare un contributo concreto alle residenze universitarie con 1.700 posti letto che rappresentano il 6% del fabbisogno stimato per la città di Milano (…)”.
Lo studio internazionale Skidmore, Owings & Merrill ha firmato il progetto architettonico, affiancato da COIMA Image per la progettazione degli interni e Michel Desvigne per gli spazi verdi. Colin Koop, architetto e Design Partner di SOM, ha spiegato: “Il Villaggio Olimpico è stato concepito per avere una lunga vita dopo i Giochi. La semplicità e l’efficienza hanno guidato la risposta progettuale, con un’attenzione alla riduzione del carbonio sia nella fase costruttiva sia a regime”.
Zero emissioni e certificazioni internazionali
Il Villaggio si propone come case study di sostenibilità integrata, con edifici a zero emissioni operative certificati LEED Gold e Wiredscore Platinum. L’assenza totale di combustibili fossili, l’uso di pompe di calore e la produzione di energia elettrica tramite un impianto fotovoltaico da circa 1 MW garantiscono altissima efficienza energetica. La progettazione include illuminazione LED con sensori e sistemi avanzati per la raccolta e il riutilizzo dell’acqua piovana. Mobilità sostenibile con percorsi ciclabili, parcheggi per biciclette e colonnine di ricarica per veicoli elettrici completano il quadro. Scalo Romana è progetto pilota per la carbon neutrality nell’ambito del Piano Aria e Clima promosso dal Comune di Milano, pienamente allineato ai requisiti della tassonomia UE e idoneo all’ottenimento delle certificazioni LEED (prima citata) e WELL for Community.
Quattro mesi per la riconversione più rapida della storia olimpica
La vera innovazione progettuale risiede nella velocità di trasformazione: solo 4 mesi separeranno la chiusura dei Giochi dall’apertura come studentato per l’anno accademico 2026/27. Una delle conversioni olimpiche più rapide mai realizzate, resa possibile dall’accordo raggiunto a luglio 2025 che prevede la consegna da parte di COIMA a Fondazione Milano Cortina 2026 di stanze già arredate secondo la configurazione definitiva di studentato. Gli atleti utilizzeranno gli stessi arredi delle future residenze degli studenti, minimizzando sprechi e interruzioni post-evento. Le prenotazioni sono già aperte su villaggio.coima.com. I circa 10.000 mq adibiti a servizi per gli atleti – palestre, coworking, ristorazione e strutture medico-sanitarie – saranno destinati a servizi privati di interesse pubblico o generale per l’attivazione del quartiere e dello studentato.
Quarantamila metri quadrati di spazi pubblici
Oltre alle sei nuove palazzine residenziali, il progetto prevede 40.000 mq di spazi pubblici e aree verdi. Tre campi sportivi per basket e padel, piazze che diventeranno cuori pulsanti del quartiere con servizi convenzionati a livello strada, spazi flessibili alla base degli edifici per funzioni di pubblica utilità. Le ampie terrazze laterali delle sei palazzine – eredità delle vecchie case di ringhiera milanesi – saranno rivestite da piantumazioni verticali e avranno la duplice funzione di connettere gli edifici e diventare spazi di ritrovo.
Il progetto sarà integrato con un programma civico e culturale, con un palinsesto di eventi coordinato grazie all’esperienza maturata in Porta Nuova nella gestione di BAM – Biblioteca degli Alberi Milano, progetto della Fondazione Riccardo Catella.
Posizione strategica per 95.000 studenti
Il Villaggio si trova nel raggio di soli 15 minuti di bicicletta dalle Università Bocconi, Statale e Cattolica, e dalle scuole di alta formazione IULM, IED, NABA, Conservatorio Verdi, Accademia di Brera e Istituto Marangoni: 95.000 studenti nel raggio di 4 km.
Scalo Romana: un nuovo modello di sviluppo immobiliare
Il piano di sviluppo residenziale del nuovo quartiere Scalo Romana coprirà, fra studentato e abitazioni, il fabbisogno abitativo in edilizia sociale o convenzionata di oltre 2.500 persone. Oltre ai posti letto convenzionati dello studentato, verranno realizzate circa 320 unità abitative nell’ambito dell’accordo quadro siglato tra COIMA e CCL (Consorzio Cooperative Lavoratori): 220 in edilizia convenzionata ordinaria con costi di assegnazione di circa 3.800 euro/mq che finanzieranno circa 100 alloggi in edilizia residenziale pubblica (ERP) con canone di locazione medio di circa 30 euro/mq anno.
Un modello innovativo dove le componenti di edilizia libera, convenzionata e sociale popolare coesisteranno armonicamente, esprimendo un canone estetico omogeneo a livello architettonico attraverso il coinvolgimento di giovani professionisti emergenti.
Investitori come Intesa Sanpaolo – nella doppia veste di investitore e finanziatore assieme a Crédit Agricole e l’Istituto per il Credito Sportivo attraverso un green loan di circa 110 milioni di euro – e il Fondo Impact, che rappresenta primarie istituzioni come Cassa Forense, ENPAM, Inarcassa, Cassa dei Dottori Commercialisti, Compagnia di San Paolo e altri, hanno scommesso su questo modello che coniuga rendimento economico e impatto sociale.
La memoria industriale di Scalo Romana non viene cancellata ma reinterpretata: dove transitavano locomotive ora scorreranno vite, dove si riparavano convogli ora si costruiscono comunità. Forse è – finalmente – questa la vera eredità che un’olimpiade può lasciare a una città.
Guarda le interviste a Luca Mangia (COIMA) e all’architetto Colin Koop (SOM) per approfondire visione e dettagli del progetto!
