Fonte: Office Highlights Q2 2025 – Colliers
Come sta evolvendo il mercato uffici in Italia? Quali città stanno guidando gli investimenti e quali, invece, mostrano segnali di rallentamento? E ancora: come si stanno trasformando le strategie di workplace in un contesto segnato da sostenibilità, digitalizzazione e nuovi modelli di lavoro ibrido?
A queste domande risponde il report Office Highlights Q2 2025 di Colliers, che fotografa l’andamento del settore nel primo semestre dell’anno e offre interessanti spunti sulle prospettive future di Milano e Roma, i due principali poli del mercato uffici nazionale.
Dati alla mano, il mercato uffici in Italia ha chiuso il primo semestre 2025 con un volume di investimenti pari a 815 milioni di euro, rappresentando il 16% del totale immobiliare, variazione anno su anno in calo rispetto primo al semestre 2024, durante il quale il peso del settore uffici sul totale era oltre il 20%. Ci sono comunque attese in positivo per la seconda parte dell’anno, in cui si prevedono volumi in ripresa e crescente interesse degli investitori.
Milano: take-up in crescita e attrattività confermata
La fotografia attuale vede Milano come principale polo del mercato uffici italiano, con un investment volume di 622 milioni di euro registrato nella prima metà del 2025. Il take-up ha raggiunto i 199.500 mq, in crescita del 14% rispetto allo stesso periodo del 2024, segnalando un mercato vivace e attrattivo per gli occupanti. I canoni prime si attestano a 750 €/mq/anno nel CBD Porta Nuova, confermando i valori record della piazza milanese. Parallelamente, il tasso di vacancy è salito all’8,88%, in aumento di 50 basis points rispetto al trimestre precedente: un dato che riflette la crescente selettività delle aziende nella scelta delle sedi e l’attenzione verso immobili di qualità, tecnologicamente avanzati e ad alta efficienza energetica.
Roma: mercato più lento ma con valori stabili
La situazione è diversa nella capitale, dove il mercato appare meno dinamico. Nel primo semestre 2025, Roma ha registrato un investment volume di 109 milioni di euro e un take-up di 50.100 mq, in calo del 26% rispetto al 2024. I canoni prime restano comunque solidi, con valori che raggiungono i 580 €/mq/anno, mentre il tasso di vacancy si è assestato al 6,6%, in leggero aumento di 10 basis points rispetto al trimestre precedente. Nonostante l’assorbimento ridotto, i rendimenti si mantengono stabili al 4,75%, indicando un mercato che, pur rallentato, mantiene prospettive di stabilità in attesa di nuova linfa da investitori e occupanti.
Il 2025 conferma quindi un’Italia a due velocità: Milano traina la crescita e concentra oltre i tre quarti degli investimenti nel settore uffici, mentre Roma cerca di rafforzare la propria attrattività con valori prime stabili ma volumi ridotti.
Quali cambiamenti strutturali, quindi, guideranno la prossima fase del mercato? La diffusione dei modelli di lavoro ibrido sta sicuramente spingendo le aziende a rivedere le proprie strategie di workplace, privilegiando spazi flessibili e modulabili, capaci di favorire sia la collaborazione che la concentrazione individuale. Parallelamente, la sostenibilità assume un ruolo centrale: la tassonomia europea e le politiche ESG stanno indirizzando le scelte di investitori e occupanti verso edifici ad alta efficienza energetica, certificati e in grado di garantire un impatto ambientale ridotto. Infine, anche le aree periferiche di qualità inizieranno a ritagliarsi un ruolo sempre più crescente. Se dotate di connettività, servizi e infrastrutture adeguate, possono diventare un’alternativa concreta ai CBD, soprattutto per le aziende che necessitano di grandi superfici a costi più contenuti.
