Un mercato in trasformazione tra investimenti e nuove normative
C’era una volta un’Italia diversa. Un’Italia in cui le vacanze avevano tempi lunghi, in cui la vita si fermava a giugno per ripartire solo a settembre. Era l’Italia delle seconde case: al mare, per le estati infinite tra sabbia e salsedine; in montagna, per le settimane bianche e i camini accesi quando cadevano le prime nevi; al lago o in campagna, per i ponti primaverili e le feste di famiglia.
Ogni estate, ogni festività, ogni ponte, questa Italia parallela si risvegliava: le villette sul mare uscivano dal letargo invernale, famiglie intere tornavano nei borghi con auto cariche di valigie, si riaccendevano le luci nelle baite di montagna che accoglievano chi fuggiva dal caldo cittadino o cercava la magia della neve.
Era un rituale collettivo fatto di ritorni e di abitudini, in cui la seconda casa non era un investimento, ma un pezzo di identità familiare, tramandato e vissuto come simbolo di stabilità. Ma quell’Italia, fatta di ritmi più lenti e di stagionalità scandite, oggi sembra lontana. Le seconde case non sono più soltanto il rifugio estivo o il nido invernale tramandato di generazione in generazione. Il mercato del lavoro è cambiato, le famiglie hanno nuove abitudini, le vacanze non durano più mesi interi ma si spezzano in weekend lunghi, soggiorni brevi e viaggi esperienziali.
Così le seconde case hanno cambiato pelle. Sono diventate asset immobiliari, parte di un mercato che vive di locazioni brevi, app di prenotazione, redditività e ritorni sugli investimenti. Ogni appartamento sul mare, ogni baita in montagna, ogni casa in campagna è oggi potenzialmente un bene turistico: un tassello di quella ospitalità diffusa che ridisegna il turismo italiano.
È una trasformazione silenziosa, ma profonda. Una metamorfosi che porta con sé nuove opportunità di business e sfide ancora tutte da decifrare, tra normative fiscali, sostenibilità e qualità dell’offerta.
Il report FIAIP – giugno 2025 ci accompagna dentro questo cambiamento come fosse una lente sul presente: ci racconta che oggi il 93,8% degli agenti immobiliari lavora con le seconde case, e che nel 2024 ben il 74% di loro ha concluso fino a venti contratti turistici. Una fotografia che mostra un Paese in movimento, dove il mare resta protagonista con il 63,4% delle compravendite, ma cresce anche il richiamo della campagna (16,8%), delle città d’arte (13%) e della montagna (5,6%). Non è più soltanto l’Italia delle case al mare aperte a ferragosto: è un mosaico di destinazioni che risponde a bisogni diversi – dall’investimento al rifugio familiare – e che disegna un mercato fluido, sospeso tra memoria e innovazione, tradizione e business.
La cedolare secca e il vento del cambiamento
Poi è arrivata lei, la cedolare secca al 26%, accolta inizialmente come una tempesta pronta a travolgere il fragile equilibrio del turismo immobiliare. Gli operatori temevano che avrebbe spento l’entusiasmo degli investitori e rallentato il mercato delle locazioni brevi.
E invece, il racconto che emerge dal rapporto FIAIP 2025 è diverso: la tempesta si è trasformata in una pioggia leggera, quasi innocua. Il 61,9% degli agenti racconta che il numero delle compravendite non è cambiato, il 67,6% non ha registrato variazioni sui prezzi e per il 42,4% i canoni sono rimasti stabili. Certo, un 16,6% ha percepito effetti negativi, ma la grande maggioranza ha visto il mercato reggere l’urto, dimostrando ancora una volta la resilienza del mattone italiano.
Così le locazioni brevi, anziché indebolirsi, hanno continuato a crescere, diventando un tassello fondamentale del turismo diffuso: un modo per tenere vive le case e, insieme, per trasformarle in strumenti di reddito e di sviluppo locale.
I nuovi desideri delle famiglie
Ma non sono solo le tasse o le normative a ridisegnare il volto del turismo immobiliare. A cambiare sono soprattutto le persone, le famiglie, i nuovi viaggiatori. Se un tempo bastava un balcone vista mare e una cucina per i pranzi d’agosto, oggi le esigenze sono molto più complesse.
Il report FIAIP 2025 ci dice che al primo posto, per il 55% delle famiglie, c’è la mobilità: parcheggi, collegamenti, facilità di spostarsi. Subito dopo, al 34%, troviamo la connettività Wi-Fi, segno che anche in vacanza restiamo ancorati al digitale, tra smart working, streaming e social. E ancora, i servizi di prossimità – farmacie, negozi, ristoranti – sono fondamentali per il 31% degli acquirenti.
In altre parole, la seconda casa non è più un rifugio isolato, ma deve essere parte di un ecosistema di servizi che renda la vacanza confortevole, sostenibile e accessibile. È un cambio di prospettiva che trasforma ogni abitazione in un piccolo hub di esperienze, capace di attrarre non solo chi cerca relax, ma anche chi desidera vivere un territorio a 360 gradi.
Geografie e valori: dall’élite al rurale
Se c’è un’immagine che restituisce la forza del turismo immobiliare italiano, è quella della varietà geografica. Dalle spiagge dorate della Sardegna alle campagne umbre, passando per i salotti mondani della Versilia e le valli alpine, ogni luogo scrive una storia diversa.
A Porto Cervo, il cuore pulsante del lusso balneare, una settimana può costare tra 2.500 e 3.500 euro. A Forte dei Marmi, simbolo di un’eleganza intramontabile, i valori salgono fino a 4.000 euro. Eppure, accanto a questi scenari esclusivi, il mercato racconta anche di Madonna di Campiglio e Pinzolo, dove il fascino della montagna si può vivere con 900-1.200 euro a settimana, o dei borghi rurali della Toscana e dell’Umbria, dove con 800-2.600 euro si può respirare autenticità e silenzio.
Questa forbice non è solo economica, è culturale: dimostra come il turismo immobiliare non sia privilegio di pochi, ma una leva di sviluppo diffuso che può toccare tanto i circuiti internazionali del lusso quanto i piccoli comuni che custodiscono il cuore dell’Italia.
Il futuro come laboratorio di ospitalità
Il mercato immobiliare turistico del 2025 ci consegna un’immagine chiara: è un settore resiliente, capace di adattarsi alle normative, alle sfide fiscali, alle nuove esigenze dei viaggiatori. Ma soprattutto è un mercato che sta imparando a reinventarsi.
Le seconde case non sono più dormienti per dieci/undici mesi l’anno: sono asset strategici, strumenti di investimento, centri di esperienze. La professionalizzazione degli agenti immobiliari, l’uso di tecnologie digitali, la crescente attenzione alla sostenibilità stanno trasformando le case vacanza in veri e propri laboratori di innovazione per l’ospitalità italiana.
Il futuro si giocherà sulla capacità di bilanciare tre parole chiave: redditività, qualità e sostenibilità. E sarà lì, tra un borgo collinare e una spiaggia mediterranea, che si scriverà la prossima pagina del turismo immobiliare italiano.
📌 Fonte: FIAIP – Andamento del Mercato Immobiliare Turistico, giugno 2025. Centro Studi FIAIP. Link ufficiale
