Con Davide Albertini Petroni, presidente di Confindustria Assoimmobiliare, abbiamo analizzato i principali driver economici che stanno ridefinendo il settore dello sviluppo immobiliare, temi al centro della tavola Economy in programma a Roma il 13 e 14 maggio nell’ambito di Forum Architecture Insights.
Da gennaio 2024 Albertini Petroni è Consigliere Delegato e socio di ROOMLESS, realtà innovativa focalizzata sugli affitti residenziali a medio-lungo termine attraverso una piattaforma completamente digitalizzata, attiva in Italia e in Europa. Nello stesso anno ha assunto anche la guida del Gruppo COSTIM come CEO (fino a gennaio 2025), con un focus su progetti a uso misto e attività di ingegneria e costruzione. In precedenza, dal 2009 al 2023, è stato alla guida di Risanamento Spa e di Milano Santa Giulia Spa, seguendo uno dei principali interventi di rigenerazione urbana milanese.
In che modo le trasformazioni demografiche e la crescente mobilità sul territorio stanno influenzando il mercato immobiliare residenziale?
Negli ultimi decenni il mercato immobiliare italiano è entrato in una fase di trasformazione strutturale che, soprattutto nel comparto residenziale, richiede una riflessione anche sul fronte delle politiche decisorie pubbliche. I cambiamenti demografici rappresentano uno dei principali driver: il calo delle nascite, l’invecchiamento della popolazione e la crescita di nuclei familiari sempre più ridotti ma più numerosi, stanno ridisegnando in profondità la domanda abitativa.
A questo si aggiunge una crescente mobilità interna, per ragioni accademiche o lavorative, direzionata, in particolare, verso le aree del Centro-Nord e i distretti industriali. Ne deriva una domanda sempre più polarizzata su specifiche aree urbane e orientata verso abitazioni diverse da quelle del passato: più piccole, dotate di servizi, performanti energeticamente con un interesse, in significativa crescita, verso le locazioni. Al contrario, si riduce progressivamente l’interesse per la casa familiare tradizionale, che oggi rappresenta ancora la quota prevalente dello stock disponibile. Se si affronta il tema da un punto di vista quantitativo, la situazione non migliora: il fabbisogno abitativo resterà molto elevato nei prossimi anni, si stima una necessità di circa 600.000 unità, tra nuove costruzioni e ristrutturazioni dell’esistente nell’arco dei prossimi cinque anni per lo più concentrate in alcune città. Un tema da evidenziare è che con gli attuali livelli produttivi – i permessi di costruzione rilasciati negli ultimi 10 anni sono mediamente 50.000 all’anno – il sistema non appare in grado di colmare il divario tra domanda e offerta.
L’insieme di queste dinamiche genera una crescente pressione sui prezzi e un peggioramento dell’accessibilità per ampie fasce della popolazione, trasformando il tema della casa in una vera e propria emergenza sociale.
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