Il riuso del patrimonio religioso per rispondere all’emergenza abitativa studentesca: un modello di rigenerazione urbana tra memoria e futuro
Il mese di ottobre 2025 segna una data significativa per il panorama immobiliare sociale italiano. La Conferenza Episcopale Italiana (CEI) e il Gruppo CDP hanno sottoscritto un protocollo d’intesa finalizzato a promuovere interventi di riqualificazione urbana attraverso la valorizzazione del patrimonio immobiliare non strumentale delle diocesi italiane e degli enti religiosi. Un modello di intervento destinato a realizzare mille nuovi posti letto a canoni calmierati per studenti universitari fuori sede.
L’accordo, firmato dal Cardinale Matteo Zuppi, Presidente della CEI, da Dario Scannapieco, Amministratore delegato di CDP, e da Giancarlo Scotti, Direttore Immobiliare di CDP e Amministratore delegato di CDP Real Asset SGR, rappresenta il primo tassello di un percorso di collaborazione più ampio. L’intesa prevede l’individuazione di un portafoglio di immobili la cui trasformazione sia funzionale a offrire una risposta residenziale all’emergenza abitativa, con particolare focus sul segmento degli studenti universitari fuori sede, una popolazione cresciuta costantemente negli ultimi anni e che esprime un fortissimo fabbisogno abitativo.
Un modello sinergico tra tre attori
Il meccanismo operativo delineato dal protocollo prevede un processo sinergico tra i tre soggetti promotori. La CEI favorisce un’attività di coordinamento con le diocesi e gli enti religiosi contribuendo a definire un perimetro immobiliare compatibile con una riqualificazione in chiave student housing. CDP contribuisce mettendo a disposizione, in maniera complementare e addizionale al mercato, le risorse finanziarie in grado di coprire il fabbisogno economico legato al piano di riqualificazione e di adeguamento degli immobili. CDP Real Asset SGR mette a disposizione le competenze maturate nella gestione di fondi immobiliari, con l’obiettivo di dare nuova vita ad immobili al momento inutilizzati per trasformarli in studentati.
L’obiettivo è realizzare, attraverso un fondo immobiliare di nuova istituzione, mille nuovi posti letto a canoni calmierati da destinare prevalentemente a studenti universitari fuori sede, con un conseguente impatto positivo in termini di rigenerazione urbana e un contributo alla competitività del sistema della formazione del Paese.
Preservare il genius loci: tra memoria e nuova funzione sociale
Molti degli immobili ecclesiastici coinvolti hanno un forte valore storico, simbolico e identitario nei territori. Don Claudio Francesconi, Economo della Conferenza Episcopale Italiana, spiega come questa trasformazione possa conciliare memoria e nuova funzione sociale: “La trasformazione di immobili ecclesiastici in strutture di accoglienza per studenti rappresenta per alcune Diocesi italiane un’opportunità per coniugare memoria e futuro, valorizzando un patrimonio che appartiene alla storia delle nostre comunità e mettendolo nuovamente a servizio del bene comune. Preservare il genius loci non significa soltanto conservare l’identità architettonica o artistica dei luoghi o men che mai musealizzare i luoghi ma custodirne l’anima, quella vocazione all’incontro e all’inclusione che li ha resi nel tempo punti di riferimento per le persone e per i territori.“
Don Francesconi sottolinea il carattere dinamico dell’intervento: “In questa prospettiva, l’intervento sugli immobili si accompagna a un impegno di rigenerazione sociale e culturale: spazi nati per accogliere vengono ripensati per continuare ad accogliere, offrendo ai giovani un contesto abitativo dignitoso e un ambiente capace di favorire relazioni, crescita e inclusione. Del resto, le strutture che la storia ci ha consegnato hanno l’esigenza di adeguarsi alle persone: è un cambiamento necessario. Non si può ragionare considerando solo il presente e il contingente. Il nostro sguardo non può che essere rivolto alle nuove generazioni, verso le quali abbiamo un’enorme responsabilità, e alle famiglie verso le quali vogliamo farci prossimi, anche con questa azione.”
L’Economo della CEI evidenzia inoltre come la tutela del patrimonio sia garantita istituzionalmente: “Non va, inoltre, dimenticato che la maggior parte degli immobili di proprietà ecclesiastica è sottoposta a vincoli di tutela da parte del Ministero della Cultura: ogni singolo intervento architettonico viene pertanto progettato in costante dialogo con le competenti Soprintendenze, affinché la valorizzazione del bene proceda nel pieno rispetto della sua storia e identità originaria.”
Don Francesconi conclude anticipando sviluppi futuri: “L’accordo con CDP, che in questa prima fase pone l’attenzione sui giovani e sugli studentati, si apre a una prospettiva più ampia di collaborazione, capace di intercettare altre necessità e opportunità sociali.“
Le “4ESSE” dell’abitare sociale: la strategia di CDP Real Asset
Il progetto si inserisce in una strategia più ampia portata avanti da CDP Real Asset SGR da oltre 15 anni. Filippo Catena, Responsabile Fondi Abitare Sociale di CDP Real Asset SGR, illustra la visione del Gruppo: “Per il Gruppo CDP il tema ‘Casa’ è fondamentale, tanto da averne fatto un pilastro dell’operatività sul fronte immobiliare. La casa, infatti, rappresenta un elemento basilare per la qualità di vita delle persone e per l’integrazione di ogni individuo nel tessuto economico e sociale.”
Catena descrive l’evoluzione dell’operatività nel social housing: “Per questo da oltre 15 anni – attraverso i fondi immobiliari gestiti da CDP Real Asset – investiamo nel Social housing, ossia nell’offerta di soluzioni abitative a prezzi e canoni di locazione calmierati per famiglie che non possono permettersi un’abitazione a condizioni di mercato, ma che al tempo stesso non hanno i requisiti per poter accedere all’edilizia residenziale pubblica. Progressivamente questa che chiamiamo ‘fascia grigia’ della popolazione è aumentata e ha cambiato la sua composizione, a causa delle crisi e dell’evoluzione sociodemografica del Paese.“
L’approccio si è quindi ampliato: “Per questo motivo – continua Catena – abbiamo allargato la nostra operatività a sostegno di un’offerta residenziale a condizioni sostenibili, alle ‘4ESSE’ dell’Abitare sociale lungo l’intero ciclo di vita delle persone: lo Student Housing – inteso come Casa per studenti universitari fuori sede – il Service Housing – ossia la Casa per giovani professionisti e i lavoratori dei servizi essenziali dello Stato – il Social Housing ed infine il Senior Housing – cioè la Casa per anziani autosufficienti.“
Lo student housing come motore di rigenerazione
Catena sottolinea il valore specifico dell’accordo con la CEI: “In particolare, – lo Student housing – è l’ambito di intervento dello storico accordo che con grande orgoglio abbiamo siglato di recente con la Comunità Episcopale Italiana e che rappresenta il primo passo di una collaborazione mirata a fornire una comune risposta all’emergenza abitativa del nostro Paese. Iniziamo con i giovani, contribuendo alla loro libertà di scegliere il percorso di studi e la sede universitaria più rispondente alle proprie aspirazioni, consapevoli che l’istruzione è uno strumento di emancipazione individuale, ma rappresenta anche un potente motore di rigenerazione urbana, capace di trasformare il tessuto sociale e culturale delle città attraverso la crescita collettiva e l’inclusione.“
Il Responsabile Fondi Abitare Sociale di CDP Real Asset SGR identifica due fattori che guidano da sempre l’operatività immobiliare della società: la selezione di progetti con un impatto sociale che promuovono l’interazione e l’integrazione sociale attraverso spazi e servizi condivisi, non limitandosi a fornire soluzioni abitative a chi ha difficoltà ad accedere al mercato.
Il secondo pilastro riguarda l’operatività in una logica di economia circolare e rigenerazione urbana, che favorisce lo sviluppo di nuove iniziative senza consumare ulteriore suolo, riutilizzando e riqualificando edifici e spazi inutilizzati per restituirli alla comunità come luoghi attivi e vitali.
In questa prospettiva, la possibilità di utilizzare e riqualificare gli immobili non strumentali delle Diocesi e degli Enti religiosi risulta coerente con la strategia di CDP Real Asset e avrà una forte rilevanza nel processo di rigenerazione del territorio.
Le dichiarazioni dei vertici istituzionali
Il Cardinale Matteo Zuppi, Arcivescovo di Bologna e Presidente della CEI, inquadra l’accordo in una prospettiva più ampia: “L’accordo rappresenta una risposta concreta all’emergenza abitativa e al disagio, spesso inascoltato, di diverse fasce della popolazione: famiglie, giovani, anziani. Ci facciamo prossimi, in modo specifico, agli studenti fuori sede e alle loro famiglie, consapevoli che l’educazione è uno strumento fondamentale per scegliere, essere liberi e costruire un domani migliore. In questo senso, il Protocollo è un tassello di quell’alleanza sociale chiesta da Papa Francesco come frutto del Giubileo e che diventa quindi alleanza sociale per la speranza. Non c’è vita degna e non c’è famiglia senza casa. Risolvere il problema della casa significa individuare interventi anche a favore dell’accoglienza, della natalità, dello spopolamento delle aree interne. Senza casa non può esserci futuro.”
L’AD di CDP Real Asset, Giancarlo Scotti, sottolinea come “Il nostro modello di intervento (…) risulti ancor più rafforzato da questa partnership con la CEI grazie al coinvolgimento delle diocesi italiane presenti in maniera capillare su tutto il territorio nazionale.”
Dario Scannapieco, Amministratore Delegato di Cassa Depositi e Prestiti, rimarca la coerenza dell’accordo con il Piano Industriale del Gruppo CDP, evidenziando come risponda pienamente all’ambizione di valorizzare il patrimonio delle diverse diocesi attraverso questa modalità operativa su scala nazionale.
Quando il patrimonio storico diventa infrastruttura sociale contemporanea, si apre una strada inedita: quella in cui la memoria non si cristallizza ma si rigenera attraverso l’uso.
Il protocollo tra CEI e CDP dimostra che il riuso può essere più potente della conservazione statica, trasformando l’abitare in un atto di continuità tra generazioni. Un modello che, se saprà mantenere l’equilibrio tra sostenibilità economica e impatto territoriale, potrebbe tracciare un percorso replicabile ben oltre i confini italiani.
