Tra gap infrastrutturale e nuove opportunità di investimento, il modello residenziale per over 65 ridisegna il welfare immobiliare italiano
L’Italia custodisce un primato che parla di longevità e fragilità insieme. Con il 24,3% della popolazione over 65 – la percentuale più alta d’Europa contro una media UE del 21,6% – il Paese si trova ad affrontare una transizione demografica senza precedenti. Eppure, dietro questo dato si nasconde un paradosso: l’Italia spende molto meno per assistenza sanitaria pro capite rispetto alla media europea (303,9 euro contro 607 euro), mentre è prima in Europa per peso delle pensioni sul PIL.
È questo il quadro che emerge dal report “Silver Economy, trend e prospettive. Le diverse forme di residenzialità per gli Over 65” redatto da Research & Data Intelligence di Patrigest, società del Gruppo Gabetti specializzata in research, advisory e valuation.
L’inverno demografico e il peso dell’assistenza
I numeri raccontano di un’Italia in trasformazione radicale. La popolazione, in calo dal 2015, è destinata a scendere a 45,8 milioni entro il 2080 (-22,6% rispetto al 2021). L’indice di dipendenza anziani – che misura quanti over 65 esistono ogni 100 persone in età lavorativa – passerà dal 39,8% nel 2026 al 66,8% nel 2080, con conseguenze dirette sulla sostenibilità del sistema pensionistico.
Oggi ci sono 16,3 milioni di pensionati con una pensione lorda media di 1.861 euro al mese e un rapporto di 1,47 lavoratori per pensionato. La spesa pensionistica raggiungerà il picco nel 2040 (17,1% del PIL) per poi calare al 14% entro il 2070.
Ma è sul fronte dei servizi che il divario diventa più evidente. Il Paese è indietro nei posti letto in RSA: 512 ogni 100.000 abitanti, contro gli oltre 1.100 in Svezia, Germania e Finlandia, e sotto la media UE di 699. Anche la spesa pubblica sanitaria sul PIL resta sotto la media europea (6,52% contro il 10,79% della Germania e il 10,01% della Francia).
Le cinque forme di residenzialità e la fascia grigia dimenticata
A seconda del livello di autosufficienza degli over 65, il report identifica cinque forme di residenzialità: dall’abitazione propria (in proprietà o affitto), al senior housing, agli appartamenti per anziani o case albergo, fino agli appartamenti protetti e alle RSA per chi non è più autosufficiente.
Eppure, come sottolinea Luca Dondi dall’Orologio, amministratore delegato di Patrigest (Gruppo Gabetti): “La carenza di offerta qualificata – soprattutto in strutture intermedie tra la casa tradizionale e la RSA – apre spazi per sviluppare prodotti innovativi, capaci di rispondere alle esigenze di benessere, sicurezza e socialità degli anziani”.
Il problema si aggrava considerando che la povertà assoluta tra gli over 65 è passata dal 5,1% nel 2014 al 6,2% nel 2023. Gli incentivi statali esistono, ma presentano limiti stringenti in termini di reddito e massimali, escludendo di fatto la cosiddetta “fascia grigia della popolazione” – quella classe media che non rientra nei parametri di assistenza ma fatica comunque ad accedere a soluzioni abitative adeguate.
Una ricerca edita da Wikicasa sugli over 65 mostra una netta preferenza per la proprietà, con il 75% delle richieste orientate all’acquisto (contro una media del 62%). La tipologia più cercata è il trilocale con una superficie media di 89 mq, inferiore alla media generale di 97 mq: segno di un ridimensionamento abitativo per esigenze più contenute. Tra i criteri prioritari emergono il piano basso e l’assenza di barriere architettoniche.
Senior housing: il modello che l’Italia non ha ancora abbracciato
Il senior housing è un modello residenziale pensato per over 65 autosufficienti, nato in Nord Europa alla fine degli anni ’60. Oggi è diffuso in Stati Uniti, Canada, Giappone, Spagna, Portogallo, Francia, Belgio, Germania e Scandinavia, spesso sostenuto da agevolazioni fiscali.
Si tratta di un modello integrato che offre alloggi indipendenti moderni e accessibili, servizi comuni e aree ricreative, opportunità di socializzazione, prossimità a strutture sanitarie e possibilità di servizi personalizzati. Non sono case di riposo, RSA o case di cura, ma soluzioni abitative che preservano l’autonomia offrendo sicurezza e community.
In Italia il senior housing è ancora agli inizi: attualmente si contano 12 iniziative attive per un totale di circa 490 appartamenti (media di 41 unità ciascuna), un’offerta minimale rispetto ad altri paesi europei. La pipeline di sviluppo prevede 8 nuovi progetti concentrati soprattutto al Nord, con oltre 1.000 appartamenti in arrivo – più del doppio dello stock attuale.
I nuovi interventi saranno di dimensioni maggiori (circa 200 unità per progetto) e avranno come principali poli di sviluppo Milano, Roma e Torino. In particolare, Milano ospiterà il più grande progetto italiano con circa 360 appartamenti, mentre a Roma è prevista una riqualificazione che porterà 300 nuove unità.
Dal punto di vista territoriale, l’offerta è fortemente sbilanciata: il Sud è del tutto assente. Gli appartamenti sono perlopiù bilocali di 38-55 mq, realizzati con standard energetici elevati e in certi casi dotati di domotica. Sul piano contrattuale prevalgono le formule di locazione a lungo termine (4+4 e 3+2), ma cresce l’interesse per gli affitti brevi.
I canoni includono nella maggior parte dei casi bollette e wifi, pulizie, manutenzione, servizio di concierge h24 e uso degli spazi comuni (aree fitness e wellness, piscine, parcheggi), mentre restano opzionali servizi aggiuntivi come lavanderia, mobilità e ristorazione.
Gli investimenti: un mercato in risveglio
Nel primo semestre del 2025 gli investimenti europei nel settore Healthcare hanno raggiunto 4,4 miliardi di euro, segnando un +51% rispetto al 2024. La crescita riflette il ritorno di fiducia degli investitori, sostenuta dall’aumento delle tariffe sanitarie e da migliori performance degli operatori.
In Italia gli investimenti Healthcare hanno toccato circa 270 milioni di euro già nel primo semestre 2025, superando l’intero volume dell’anno precedente. Tuttavia, rappresentano solo il 5% sul totale degli investimenti immobiliari. Dal 2019 a oggi, il 50% degli investimenti si è concentrato al Nord, il 91% ha riguardato strutture operative e solo il 9% progetti di sviluppo.
Il Senior Housing resta un comparto marginale in Italia, con investitori che solo recentemente iniziano a esplorarlo. Le difficoltà derivano da barriere culturali – gli over 65 italiani sono restii a lasciare la propria casa – e da ostacoli economici. L’88% degli investimenti riguarda progetti di sviluppo, vista la scarsità di offerta già attiva.
Come conclude Dondi: “Dal punto di vista degli investitori, il settore del senior housing rappresenta una straordinaria opportunità di crescita e diversificazione. L’invecchiamento della popolazione italiana, con una quota di over 65 in costante aumento e una domanda sempre più sofisticata di soluzioni abitative, genera un mercato in espansione e ancora poco presidiato rispetto ad altri Paesi europei”.
RSA: il deficit strutturale del sistema
In Italia il numero di anziani residenti nelle RSA è in forte aumento, con una crescita del +36,5% dal 2017, accelerata dopo la pandemia. Nel 2023 le percentuali più alte si registrano nel Nord-est (Trentino-Alto Adige e Veneto) e Nord-ovest (Piemonte e Lombardia), mentre il Mezzogiorno rimane molto indietro.
Al 2022 si contano 12.363 presidi residenziali per circa 408.000 posti letto, ma con un rapporto sulla popolazione nettamente più alto nel Nord-est. Dal punto di vista giuridico, quasi il 78% dei posti letto è in mano a enti privati (con il 45% gestiti dal non-profit), mentre solo il 22,5% è pubblico.
L’offerta appare già oggi insufficiente: la maggior parte delle regioni non raggiunge il parametro di 50 posti letto ogni 1.000 over 65. Le proiezioni al 2050 mostrano un ulteriore peggioramento, con deficit particolarmente gravi in Lombardia, Lazio e Campania. Saranno quindi necessari significativi investimenti per rispondere all’invecchiamento della popolazione.
Parallelamente crescono i servizi di assistenza domiciliare: dal 2017 gli anziani seguiti dall’Assistenza Domiciliare Integrata sono aumentati del 58,3%. L’ADI consente di ricevere cure mediche, infermieristiche e socio-assistenziali a casa, con costi inferiori rispetto alle strutture residenziali. Un’alternativa è rappresentata dai trattamenti semiresidenziali offerti dai centri diurni, soprattutto in Centro e Nord Italia.
L’Italia si trova di fronte a una scelta: continuare a gestire l’invecchiamento con strumenti del Novecento o costruire un nuovo welfare immobiliare che intrecci architettura, servizi e inclusione sociale. Il senior housing non è solo una risposta abitativa, ma un esperimento di città dentro la città, dove la longevità diventa occasione per ripensare gli spazi del vivere comune. Forse è proprio nel dialogo tra generazioni e nel superamento della logica assistenzialista che si nasconde la chiave per trasformare una sfida demografica in un’opportunità di rigenerazione urbana e sociale.
