Roberto Zoia di IGD racconta la rivoluzione del retail: dati, omnicanalità e sostenibilità per una nuova concezione degli spazi commerciali
Il mercato dei centri commerciali italiani sta vivendo una fase di rinascita che va ben oltre i numeri, per quanto questi siano significativi. Nel primo semestre del 2025 gli investimenti hanno superato 1,1 miliardi di euro — più del doppio rispetto all’anno precedente — segnando un ritorno di fiducia e di capitali, soprattutto internazionali. Ma la vera rivoluzione è concettuale: i centri commerciali non sono più solo luoghi di shopping, bensì nuove piattaforme urbane di socialità, servizi e intrattenimento, dove la dimensione fisica si intreccia con quella digitale (leggi l’approfondimento su Lo stato dell’arte dei centri commerciali nel 2025). Per comprendere questa trasformazione abbiamo posto tre domande a due player del real estate che operano nella gestione dei Centri Commerciali, seppur con profili diversi.
Di seguito un focus sul punto di vista di Roberto Zoia, amministratore delegato di IGD Siiq, società di investimento immobiliare quotata che possiede, gestisce e valorizza direttamente un ampio portafoglio di centri commerciali e immobili retail in Italia e all’estero.
Le sue risposte restituiscono la visione di un settore che, dopo la pandemia, ha saputo reinventarsi, coniugando redditività, innovazione tecnologica e impatto territoriale.
Dal centro commerciale al luogo di comunità
Negli ultimi anni i centri commerciali stanno attraversando una trasformazione profonda: da spazi di puro consumo a veri hub urbani dove si intrecciano retail, servizi, intrattenimento e socialità. Come si traduce, nei vostri progetti, questa evoluzione del concetto di centro commerciale? In che modo il modello del mixed-use e della rigenerazione urbana può restituire ai centri commerciali un ruolo attivo nella vita delle città?
I centri commerciali del futuro sono destinazioni multifunzionali, capaci di offrire esperienze immersive e di valore. L’acquisto di beni è sempre più affiancato, nell’esperienza del cliente, dalla fruizione di servizi. Per rispondere alle nuove esigenze dei clienti sarà necessario adottare un approccio strategico e innovativo, ripensando spazi e servizi alla luce della trasformazione digitale e della domanda crescente di esperienzialità. Il monitoraggio costante delle preferenze e delle abitudini d’acquisto, tramite survey e analisi dei dati CRM, in collaborazione con brand e retailer, consentirà di proporre offerte personalizzate e migliorare la customer experience. L’integrazione tra mondo fisico e digitale permetterà di sviluppare strategie omnicanale e percorsi d’acquisto fluidi e coinvolgenti. Fondamentale, infine, la riqualificazione degli spazi per garantire comfort, sostenibilità e design esperienziale.
Digitale, omnicanalità e dati: il nuovo motore dell’esperienza
L’omnicanalità è ormai una leva imprescindibile per connettere spazi fisici e digitali, ma i dati mostrano un’adozione ancora disomogenea in Italia. Quali strategie state mettendo in campo per integrare la dimensione digitale nella gestione e nello sviluppo dei vostri asset retail? E in che misura la raccolta e l’analisi dei dati può migliorare la relazione con i tenant e la qualità dell’esperienza dei visitatori?
L’integrazione della dimensione digitale nella gestione degli asset retail passa attraverso una collaborazione strategica e continuativa tra tenant e landlord, orientata alla costruzione di un ecosistema integrato e omnicanale. Strumenti digitali come app dedicate e piattaforme condivise favoriscono la comunicazione, semplificano i processi interni e rafforzano l’engagement dei tenant, trasformando la relazione da mera negoziazione a partnership di lungo periodo. Parallelamente, la raccolta e l’analisi dei dati sui visitatori consentono di comprendere abitudini e preferenze, adattando in tempo reale offerte e servizi per migliorare la customer experience e la fidelizzazione. L’uso di tecnologie digitali e intelligenza artificiale ottimizza le attività di facility management legate alla gestione immobiliare del building, sia come supporto alle decisioni strategiche di marketing, sia, e soprattutto, in ottica di rafforzamento della relazione con i tenant, generando valore per il centro commerciale e per il territorio.
Investimenti, sostenibilità e valore territoriale
Il ritorno dei capitali internazionali e privati ha riacceso l’interesse per il comparto retail, ma la sfida oggi è conciliare redditività e impatto territoriale. Come si bilanciano, nella vostra visione di sviluppo, la ricerca di rendimento e la creazione di valore sociale e ambientale?
Il ritorno d’interesse per il retail conferma la solidità di un settore che, dopo la pandemia, mostra alti livelli di occupancy, buone performance di vendita e rendimenti competitivi rispetto ad altre asset class. In IGD coniughiamo redditività e impatto positivo sul territorio attraverso tre direttrici: digitalizzazione, sostenibilità e valorizzazione delle persone. Sul fronte digitale, la piattaforma IGD Connect favorisce la collaborazione con i tenant e la condivisione di dati, mentre le Loyalty App e i sistemi di marketing automation permettono di personalizzare e fidelizzare l’esperienza d’acquisto. In ambito ambientale, l’82% del portafoglio è certificato BREEAM, il 94% dell’energia proviene da fonti rinnovabili e stiamo adottando nei nostri centri impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica. Infine, abbiamo approvato una nuova Policy sulla Diversity, Equity & Inclusion, primo passo verso la certificazione ISO 30415:2001 che vorremmo ottenere da un ente esterno. Una scelta che riflette il nostro impegno verso le persone, parte integrante della visione strategica delineata dal Piano Industriale 2025-2027.
IGD Siiq si conferma come protagonista di una trasformazione che ridefinisce il ruolo stesso del centro commerciale nel tessuto urbano contemporaneo. La strategia del gruppo — che bilancia innovazione digitale, sostenibilità ambientale certificata e attenzione alle persone — traccia una via per il futuro del retail immobiliare italiano.
In un mercato che torna ad attrarre capitali internazionali, IGD dimostra che la competitività non passa solo dai rendimenti finanziari, ma dalla capacità di generare valore condiviso per tenant, visitatori e comunità locali.
Il centro commerciale diventa così un laboratorio di nuove relazioni, dove l’intelligenza artificiale e i dati si mettono al servizio dell’esperienza umana, e dove la sostenibilità non è un vincolo ma un’opportunità. Resta da chiedersi: questa evoluzione sarà sufficiente a ricucire il rapporto tra i grandi spazi commerciali e le città che li ospitano, trasformandoli definitivamente da non-luoghi a nuovi luoghi di comunità?
