Lo stato dell’arte dei centri commerciali nel 2025

Da luogo di shopping ad hub sociale: quali dinamiche sono in atto?

I centri commerciali italiani stanno attraversando una fase cruciale di evoluzione.
Il 2025 mostra un settore in forte crescita e cambiamento: crescita grazie agli investimenti raddoppiati e cambiamento a causa dell’impatto digitale in corso e dell’evoluzione delle abitudini di acquisto e di fruizione esperienziale dei visitatori.

Di seguito, un’analisi di dati e fonti differenti che ci aiuteranno a capire quale sia lo stato dell’arte dei centri commerciali italiani.  

L’andamento immobiliare dei centri commerciali in Italia

Procediamo con ordine, partendo dalla situazione degli investimenti.
Nel primo semestre del 2025 gli investimenti nei centri commerciali e nel retail italiano hanno registrato un vero e proprio balzo in avanti: 1,1 miliardi di euro, più del doppio rispetto allo stesso periodo del 2024, quando si erano fermati intorno ai 500 milioni.

Nonostante gran parte del capitale si sia concentrata nel cosiddetto high street retail – i negozi nelle vie più prestigiose delle città – sul fronte dei centri commerciali e outlet, i deal più rilevanti sono stati l’acquisto di un grande centro in Sicilia da oltre 150 milioni di euro (Farallon Capital) e di due gallerie commerciali nel Nord Italia per circa 50 milioni.

A spingere il mercato sono soprattutto gli investitori internazionali, che hanno messo sul piatto il 70% del capitale complessivo, segno che l’Italia viene percepita come una piazza solida e attrattiva. Anche sul fronte della redditività gli indicatori restano positivi: i rendimenti degli immobili prime si mantengono stabili, con il 4,25% per le vie commerciali di pregio e il 6,50% per i centri commerciali.

Il 2025 ha segnato, quindi, un ritorno di fiducia, con più capitali, più operazioni e un interesse crescente verso gli asset retail di qualità, sia nelle città che nelle grandi strutture fuori porta.

I driver che spiegano l’aumento degli investimenti nel 2025

Ma da cosa dipende questo ritorno di capitali verso i centri commerciali italiani? E quali sono i driver trainanti?

Il quadro è molto articolato e composto da diversi fattori, ma prima di tutto bisogna specificare che questo ritorno agli investimenti non è stato improvviso, ma bensì il risultato di dinamiche precise che stanno ridisegnando il settore retail in Italia e in Europa.

Gli investitori hanno ricominciato a guardare con interesse a questi asset per la loro capacità di garantire rendimenti stabili. In un contesto segnato da inflazione e incertezza macroeconomica, i centri commerciali prime restano una fonte di reddito sicura grazie a contratti di locazione solidi e flussi di cassa costanti (fonte). 

Un altro elemento determinante è il repricing del mercato. Dopo anni di svalutazioni dovute all’aumento dei tassi, molti immobili retail sono tornati disponibili a valori più competitivi, aprendo la strada a nuove occasioni di investimento (fonte).  

La ripresa si concentra soprattutto sugli asset più resilienti: centri in posizioni strategiche e con forte capacità di attrarre flussi, grazie a mix rinnovati che integrano retail, food, intrattenimento e servizi (fonte). 

Un ruolo sempre più importante è svolto dal capitale privato. Secondo JLL, nel 2024 il private wealth ha investito circa 1,1 miliardi di euro nel real estate italiano (+68% YoY), e il trend si è confermato nei primi mesi del 2025, con una presenza crescente di family office e investitori privati nel comparto retail (fonte).

Come detto prima, il semestre ha poi visto alcune grandi operazioni che hanno inciso pesantemente sui volumi complessivi: tre acquisizioni superiori ai 100 milioni di euro hanno rappresentato da sole il 60% del mercato, tra cui l’acquisto di un importante centro in Sicilia e di un portafoglio outlet. (fonte). 

A sostenere questa fase positiva è arrivata anche la ripresa dei consumi e del turismo. Nei primi sei mesi del 2025, le vendite retail in Europa sono cresciute del +2%, trainate dal ritorno dei flussi turistici e dalla diffusione di format esperienziali che arricchiscono la permanenza dei visitatori nei centri commerciali (fonte). 

Infine, molti investitori guardano al retail come parte di una strategia di diversificazione dei portafogli. Con logistica e uffici ormai maturi, i centri commerciali di qualità vengono percepiti come un’opportunità solida per bilanciare il rischio e garantire rendimenti interessanti nel medio-lungo periodo (fonte).

Omnicanalità e digitalizzazione: il ponte tra fisico e digitale

Il processo di cambiamento è evidente anche nell’approccio dei consumatori e nelle nuove modalità di fruizione dei grandi luoghi commerciali. A questo proposito, durante il CNCC Retailer Day 2025, tenutosi a Roma a fine settembre, sono emersi numerosi spunti di riflessione su come i centri commerciali non siano più semplici contenitori di negozi, ma veri e propri ecosistemi multidimensionali in cui commercio, servizi, intrattenimento e socialità si intrecciano. Una ricerca presentata durante il CNCC Retailer Day da Netcomm “Omnicanalità e Centri Commerciali, ecosistemi esperienziali multidimensionali” mostra un settore che ha già puntato sull’innovazione digitale. Tra i servizi digitali più apprezzati troviamo l’omnicanale, come il click & collect, una soluzione ibrida “drive to store” prevalentemente guidata dai singoli brand, ma si registrano anche i primi esperimenti in cui il centro commerciale offre un’infrastruttura integrata e cross-brand.

I risultati mostrano come la digitalizzazione sia in sviluppo ma ancora con ritmi ancora disomogenei:

• 100% dei centri ha presenza online su sito e social
• solo il 41,5% dispone di un’app proprietaria
• appena il 10,6% offre servizi di chat diretta
• il click & collect è presente solo nel 32% delle strutture

Uno spunto interessante? I visitatori consultano in media 4,5 touchpoint digitali prima di effettuare un acquisto.

“È ormai essenziale saper integrare canali fisici e digitali per un’esperienza di shopping fluida e personalizzata: a questa esigenza stiamo rispondendo con l’omnicanalità, strumento apprezzato ed efficace, come rilevato anche dalla ricerca realizzata con Netcomm. Non è però sufficiente, per proporre ai visitatori centri commerciali attrattivi e virtuosi. La collaborazione e condivisione di progetti su cui impegnarsi e investire è il vero punto di svolta.” – afferma Roberto Zoia, presidente del CNCC.

I centri commerciali come asset strategici

Quello che è certo è che ormai i centri commerciali non sono più soltanto luoghi di shopping, ma veri hub sociali ed economici, capaci di integrare intrattenimento, servizi e momenti di socialità. La sfida che li attende è duplice: continuare a garantire solidità finanziaria e rendimenti stabili agli investitori, e al contempo accelerare il processo di innovazione per offrire esperienze sempre più fluide, omnicanali e personalizzate ai visitatori.

Per investitori, progettisti e gestori, questo scenario apre prospettive interessanti: la possibilità di immaginare e costruire centri commerciali che diventino vere piattaforme urbane di connessione, in grado di rispondere tanto alle esigenze di redditività quanto a quelle di radicamento territoriale e valore sociale.