L’analisi di Luca Dondi dall’Orologio sul futuro dell’abitare per over 65
Il senior housing rappresenta oggi una delle sfide più complesse per il mercato immobiliare italiano. Come abbiamo raccontato nell’articolo “Senior housing in Italia: la risposta al paese che invecchia“, con il 24,3% della popolazione over 65 – la percentuale più alta d’Europa – e appena 12 iniziative attive per circa 490 appartamenti complessivi, l’Italia sconta un ritardo strutturale rispetto ai principali mercati europei.
Ma dietro i numeri emerge una questione che va ben oltre l’offerta immobiliare: come rendere questo modello abitativo davvero accessibile su scala nazionale? Quali strategie possono attrarre capitali istituzionali in un comparto ancora marginale? E come integrare il senior housing nei processi di rigenerazione urbana senza creare quartieri del mezzogiorno?
Per rispondere a queste domande abbiamo intervistato Luca Dondi dall’Orologio, amministratore delegato di Patrigest (società del Gruppo Gabetti specializzata in research, advisory e valuation), che analizza le principali barriere – culturali, economiche e normative – e indica gli strumenti necessari per sbloccare il potenziale di un settore destinato a ridefinire il welfare immobiliare italiano.
1. Partenariato pubblico-privato e accessibilità nazionale
Il senior housing resta un fenomeno circoscritto a poche grandi città. Quali strumenti fiscali o di partenariato pubblico-privato ritiene indispensabili per renderlo davvero accessibile e diffuso su scala nazionale? E come si pone il Sud in questo quadro?
Negli ultimi anni l’Italia sta affrontando una profonda trasformazione demografica: la popolazione diminuisce e invecchia, complice il calo delle nascite e l’assenza di politiche efficaci contro la denatalità. In un contesto di crescita economica modesta, il senior housing rappresenta oggi un segmento ancora poco sviluppato e concentrato soprattutto nelle principali città del Nord e del Centro. Le barriere principali restano culturali – legate alla tradizionale propensione alla casa di proprietà – ed economiche, poiché i modelli di offerta risultano spesso poco accessibili per le fasce di reddito medio-basse. Tutto ciò rende urgente ripensare strategie e strumenti di sostegno più incisivi, capaci di rispondere in modo concreto ai nuovi bisogni abitativi della popolazione anziana.
Oggi il sistema del senior housing in Italia è ancora frammentato e privo di una normativa nazionale che ne definisca chiaramente standard, requisiti e incentivi in quanto non mira specificamente allo sviluppo di residenze per anziani autosufficienti. Non si tratta di promuovere misure di assistenzialismo, ma di costruire un modello strutturale capace di alleggerire la crescente pressione sui bilanci familiari, oggi uno dei principali limiti di questo modello abitativo insieme a tematiche di tipo culturali.
In questo senso, è fondamentale un partenariato più efficace tra pubblico e privato non essendo pensabile né un’azione unicamente pubblica, né una delega esclusiva all’azione di mercato. Da un lato, le istituzioni dovrebbero intervenire con misure di semplificazione burocratica e agevolazioni fiscali; dall’altro, il settore privato è chiamato a mostrare un interesse più concreto verso questa tipologia abitativa, riconoscendone il potenziale sociale ed economico, seppure ancora in fase embrionale in quanto sarà necessario ancora qualche anno prima che questa tipologia abitativa possa risultare interessante per il suo target di riferimento.
Strumenti come agevolazioni IVA per la costruzione o riqualificazione di immobili dedicati, riduzioni fiscali per chi mantiene canoni agevolati, o il riutilizzo del patrimonio pubblico dismesso in collaborazione con operatori specializzati, possono rappresentare leve decisive per attrarre investimenti e rendere sostenibile il settore.
Il Mezzogiorno, in particolare, presenta un potenziale ancora inespresso: un territorio con forte dispersione abitativa e patrimonio immobiliare spesso inutilizzato, dove il senior housing potrebbe diventare una risposta concreta al bisogno di servizi e, al tempo stesso, uno stimolo per l’economia locale. Se è indubbio il suo potenziale inespresso, il Mezzogiorno sconta però ancora oggi un ritardo infrastrutturale (tra cui una rete di servizi socioassistenziali inespressa, patrimonio vetusto e anche inutilizzato, collegamenti spesso non efficienti) tutti aspetti che, se da un lato potrebbero ricavare giovamento da un “ripopolamento”, dall’altro rappresentano oggi una barriera all’ingresso rilevante.
2. Indicatori di rischio e attrattività per gli investitori istituzionali
Quali indicatori di rischio e rendimento dovrebbero essere introdotti per valutare con maggiore precisione gli investimenti nel senior living e attrarre capitali istituzionali stabili nel lungo periodo?
Oggi il senior living rappresenta un ambito di potenziale interesse per gli investitori. Da un lato, la domanda potenziale è in crescita: i “baby boomers” stanno entrando nella fascia d’età senior, e questo segmento si mostra sempre meno sensibile alle oscillazioni economiche rispetto ad altri. Inoltre, per chi investe, si tratta di un’opportunità concreta di diversificazione del portafoglio.
Detto questo, la redditività non può basarsi solo sui canoni di locazione. Per rendere l’investimento davvero sostenibile e attrattivo, è fondamentale integrare ricavi aggiuntivi derivanti da servizi accessori – pensiamo a convenzioni con enti del terzo settore o associazioni che offrano servizi sociosanitari, di benessere o di supporto alla persona e alla gestione dell’abitazione. Questo approccio non solo migliora la sostenibilità economica dell’operazione, ma contribuisce anche a ridurre il rischio di vacancy, rendendo la struttura più completa, vivibile e appetibile per gli over 65. Per gli investitori istituzionali, la chiave sta proprio nella stabilità del flusso di entrate nel lungo periodo, combinando rendita immobiliare e servizi.
Naturalmente, il senior housing presenta anche sfide importanti. Una delle principali riguarda la durata dei contratti e la possibilità che un residente autosufficiente, nel tempo, diventi non autosufficiente, generando turnover imprevisto. Per questo motivo, diversi operatori stanno sperimentando modelli integrati, tramite strutture dedicate al senior housing e strutture dedicate RSA, offrendo servizi di assistenza abitativa per tutta la popolazione over, idealmente seguendo gli anziani dall’autosufficienza fino alla non più autosufficienza.
Un’altra criticità è legata agli investimenti iniziali: in Italia, i progetti di senior housing nascono quasi sempre da nuove costruzioni o da ristrutturazioni complete, con l’obiettivo di garantire standard elevati di comfort e sicurezza. Si tratta di iniziative che richiedono capitali consistenti e un’attenta pianificazione, sia per l’adeguamento normativo sia per la creazione di servizi dedicati.In sintesi, il senior housing è un comparto con ottime prospettive di crescita, ma che richiede una visione di lungo periodo, un approccio integrato e la capacità di coniugare ritorno economico e impatto sociale.
3. Rigenerazione urbana e inclusione intergenerazionale
Come possono i nuovi modelli abitativi per over 65 inserirsi nei processi di rigenerazione urbana senza generare quartieri mono-generazionali, ma anzi promuovendo inclusione e mix sociale?
Oggi il senior housing si inserisce sempre più spesso all’interno dei progetti di rigenerazione urbana, in linea con quanto accade anche per altri modelli abitativi alternativi. Gli operatori del settore stanno guardando con crescente interesse al recupero di aree pubbliche dismesse o ex industriali, valorizzandole attraverso interventi polifunzionali. Tuttavia, per garantire la buona riuscita di queste trasformazioni, è fondamentale un approccio attento e integrato.
Nei pochi progetti di senior housing attualmente in sviluppo in Italia, si nota una tendenza verso modelli residenziali differenziati e più flessibili. Nei nuovi ambiti di valorizzazione urbana, le iniziative più efficaci saranno quelle capaci di intervenire su immobili complessi, con funzioni miste – dal residenziale ai servizi, dagli spazi comuni alle attività di quartiere – in risposta alle esigenze non solo delle amministrazioni, ma anche delle comunità locali.
È importante evitare la creazione di contesti monofunzionali o monogenerazionali. Trattandosi di una forma di residenzialità che pone al centro l’autonomia degli over 65 e il mantenimento della stessa nel tempo, queste iniziative di sviluppo non possono prescindere da una forte integrazione con il resto della comunità, dove i servizi e le aree comuni siano accessibili non solo ai residenti over 65 ma a tutta la comunità.
In questa prospettiva, il vero tema non è solo dove si costruisce, ma come si progetta: serve una visione capace di integrare funzioni e servizi di prossimità condivisi, in cui possano convivere studenti, giovani coppie, famiglie, professionisti e senior.
L’idea di una residenzialità intergenerazionale e accessibile, che unisca affordable, student e senior housing nel più esteso comparto residenziale, rappresenta oggi una delle frontiere più interessanti e concrete del mercato immobiliare, perché risponde a una domanda reale di convivenza, sostenibilità e inclusione sociale.
4. Continuum assistenziale: l’integrazione tra RSA e senior housing
Il 78% dei posti letto RSA è in mano privata: lei vede una possibile integrazione tra operatori RSA e sviluppatori di senior housing per creare un continuum assistenziale?
Assolutamente sì. L’integrazione tra gli operatori delle RSA e gli sviluppatori di senior housing è una delle tendenze più interessanti del momento, perché permette di creare un vero continuum assistenziale, valorizzando il know-how che le RSA hanno già maturato nel tempo. In questo modo si può offrire una gamma di servizi flessibile, capace di accompagnare la persona in tutte le fasi della vita, dall’autosufficienza fino alla necessità di assistenza.
Allo stesso tempo, però, non possiamo ignorare l’aspetto culturale e psicologico: gli italiani hanno un forte legame con la casa, e questo è ancora più vero per gli over 65. La vera sfida sarà proprio attrarre questa fascia di popolazione, comunicando che il senior living non è un’estensione delle RSA, ma un modello abitativo diverso, pensato per il benessere e l’autonomia.
Per questo, mentre ha senso coinvolgere gli operatori di RSA nella pianificazione dei servizi, nello sviluppo del prodotto immobiliare e nella gestione degli stessi, è importante mantenere una distinzione fisica netta, così da superare l’equivoco “senior housing = RSA” e far percepire questi spazi come luoghi di vita attiva, indipendente e qualità, caratterizzati da servizi extra. Forse è la parola senior il primo ostacolo?
Una sfida culturale prima che immobiliare
L’analisi di Dondi traccia il percorso che il senior housing italiano deve compiere. Non basta costruire appartamenti per anziani, serve un ecosistema che integri normative chiare, incentivi fiscali, modelli di investimento sostenibili e progetti urbani inclusivi. La chiave sta nel superare la resistenza culturale degli italiani verso soluzioni abitative alternative, trasformando la percezione del senior living da “ultima opzione” a scelta consapevole di autonomia e qualità della vita. Il successo dipenderà dalla capacità di creare un vero continuum assistenziale che accompagni le persone nel tempo, valorizzando il patrimonio dismesso e costruendo comunità intergenerazionali. Una sfida complessa che richiede visione di lungo periodo.
