Pierluigi Ferracin di Investire SGR traccia la via per un welfare immobiliare sostenibile
L’Italia sta sperimentando il senior housing in una fase ancora embrionale. Come emerge dall’articolo “Senior housing in Italia: la risposta al paese che invecchia“, con sole 12 iniziative attive per circa 490 appartamenti complessivi e una pipeline di 8 nuovi progetti concentrati principalmente al Nord, il mercato resta frammentato e privo di standard consolidati.
La vera sfida oggi non riguarda solo l’esistenza di un’opportunità – la demografia parla chiaro – ma come costruire modelli gestionali replicabili, sostenibili, in grado di integrare autonomia abitativa, servizi sociosanitari e community management. Quali elementi progettuali e gestionali rendono un’iniziativa di senior housing scalabile su scala nazionale? Come si bilancia accessibilità economica e redditività per gli investitori? E in che modo la rigenerazione urbana può diventare leva strategica per valorizzare patrimonio dismesso?
Ne abbiamo parlato con Pierluigi Ferracin, Fund Manager di Investire SGR, che delinea i quattro pilastri del modello “ibrido” – dalla componente immobiliare ai servizi integrati, dalla socialità alla governance – e illustra le condizioni di mercato necessarie per trasformare iniziative pilota in standard replicabili, capaci di attrarre investimenti strutturati in un settore ancora da definire.
1. I quattro pilastri del modello ibrido: immobiliare, servizi, socialità e governance
Il report citato nell’articolo sottolinea l’assenza in Italia di soluzioni intermedie tra casa e RSA. Quali elementi ritiene essenziali per rendere sostenibile, anche dal punto di vista gestionale, un modello di senior housing che unisca autonomia e servizi condivisi?
Per colmare il vuoto di soluzioni intermedie tra casa e RSA sarà fondamentale sviluppare un modello di senior housing realmente “ibrido”, cioè capace di unire autonomia abitativa e supporto sociosanitario, mantenendo al tempo stesso sostenibilità economica e gestionale.
Il primo elemento chiave riguarda la componente immobiliare: servono alloggi indipendenti, bilocali e trilocali compatti riqualificati anche da punto di vista energetico, locabili a canoni calmierati o comunque in linea con i parametri territoriali. Parliamo di soluzioni accessibili, spesso legate a interventi di rigenerazione urbana, che permettono di controllare i costi e rispondere alle esigenze specifiche degli over 65 autosufficienti.
Accanto alla parte abitativa, il secondo pilastro riguarda il sistema di servizi integrato organizzato in modo chiaro e personalizzato, capace di rispondere alle esigenze di ogni abitante, garantendone l’integrazione sociale e sanitaria. Servizi sanitari di prossimità, telemedicina, monitoraggio costante dei parametri sanitari, piccoli interventi infermieristici o assistenza domiciliare, in modo da creare un ambiente dove la persona anziana può rimanere autonoma, ma senza rinunciare a un supporto professionale facilmente accessibile.
Un punto imprescindibile è la socialità; occorre favorire un contesto che agevoli le relazioni, l’incontro e l’integrazione tra i residenti, anche tra diverse generazioni. Per questo le abitazioni dovranno essere affiancate da spazi comuni accessibili e protetti, come biblioteca, ludoteca, sale polivalenti per corsi e convivialità, oltre a palestre o ampi spazi verdi per incentivare l’attività fisica.
Infine, la governance gioca un ruolo decisivo: serve un vero e proprio community management capace di favorire il coinvolgimento attivo dei residenti, garantire una comunicazione trasparente e gestire in modo personalizzato eventuali fragilità, incentivando nel tempo la creazione di un tessuto sociale vivo.
2. Replicabilità e partenariato pubblico-privato: le condizioni per gli investitori istituzionali
L’Italia si trova oggi in una fase di sperimentazione del senior living. Quali sono, a vostro avviso, le condizioni di mercato che possono favorire l’ingresso strutturato di capitali istituzionali nel settore?
Focalizzandosi sulla fascia di popolazione “over 65 autosufficienti definita in zona grigia”, che costituirà nei prossimi anni la domanda in forte crescita, sarà fondamentale ideare e realizzare iniziative che siano replicabili su scala nazionale, creando un modello di riferimento per il senior housing con servizi integrati.
L’ingresso strutturato di capitali istituzionali è sicuramente agevolato da modelli di investimento a lungo termine, capaci di garantire rendimenti stabili nel tempo e che abbiamo un impatto positivo sul territorio.
In tal senso è auspicabile una collaborazione pubblico-privata che sia determinante per la creazione di condizioni di sostenibilità economica delle iniziative: dall’equilibrio tra canoni calmierati e forme di fiscalità agevolata — come la riduzione o l’esenzione dell’IMU — fino alla semplificazione degli iter autorizzativi, privilegiando interventi di rigenerazione urbana che permettano di recuperare il patrimonio immobiliare obsoleto in aree semicentrali.
Allo stesso tempo nello sviluppo dei progetti, da parte dei gestori sarà fondamentale avvalersi di operatori specializzati — in particolare nei servizi sociosanitari integrati — che possano garantire un elevato livello di competenza e una forte credibilità sul territorio.
Il senior housing come nuova asset class del welfare immobiliare
La visione di Pierluigi Ferracin restituisce una roadmap operativa chiara: il senior housing italiano può evolvere dalla sperimentazione a modello scalabile solo attraverso un approccio “ibrido” che integri componente immobiliare accessibile, servizi sociosanitari personalizzati, spazi di socialità intergenerazionale e community management dedicato. Quattro pilastri inscindibili che definiscono non solo cosa costruire, ma soprattutto come gestire nel tempo queste iniziative.
La sostenibilità economica – e quindi l’attrattività per i capitali istituzionali – passa necessariamente da una collaborazione pubblico-privata strutturata. Fiscalità agevolata, semplificazione burocratica e partnership con operatori specializzati sono le condizioni che possono trasformare un’emergenza demografica in opportunità di investimento a lungo termine, garantendo rendimenti stabili e impatto sociale misurabile.
La rigenerazione urbana di patrimonio obsoleto in aree semicentrali emerge come leva strategica: non solo permette di controllare i costi di realizzazione, ma valorizza il territorio creando nuovi presidi di welfare urbano. Il senior housing si configura così come nuova frontiera del real estate italiano, dove progettazione, gestione e investimento convergono verso un modello replicabile che può finalmente rispondere alla domanda crescente della “fascia grigia” della popolazione.
